最近，有条新闻引起不少关注：来福士一住宅因购房者资金链断裂，无力偿债，而被债权人银行申请法院强制拍卖。2019年11月26日10时起至2019年11月27日10时止，重庆市渝中区人民法院将在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖，起拍价1144.941万元。
法拍房以前还比较小众，自从搭上网络拍卖的东风，特别是淘宝拍卖平台，一下子就闯入大众的视野。而且噱头很足，搜索淘宝买房，前面几条新闻都是一元起。
淘宝上卖房的，基本上都是法拍房，最大的吸引力在于可能捡到便宜，比市场价低10%-30%左右。
根据法院的相关规定：第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。很多专业公司盯上了这块肥肉，但有捡便宜的地方自然少不了陷阱。
而司法拍卖，一般是因为债务纠纷问题被法院强制执行的资产。
最近一年，阿里拍卖的数据显示法拍房的数量明显增加，包括月供房子月供还不上，房子被银行收回去法院拍卖；经营不善，拿房产抵债的；各种债务纠纷，借钱不还的。法拍房的来源形形色色，在来源上就埋下了隐患。
一般情况下，法院公告会提示不负责清场交付，如果拍卖的房子不是清水、还有人居住，千万别碰。
你设想一下，某家人掏空全家老底按揭一套150万房，还欠银行100万贷款，结果各种原因还不起月供了，银行起诉你他后法院强制执行拍卖。拍卖以120万成交，还掉银行100万元的贷款，他还剩下20万。如果还有其他负债，那么一分钱也得不到，那他会心甘情愿搬走吗？如何他家里有个七老八十的老人或者被执行人名下只有一套房产，是不能被强制执行搬迁的。
这意味着如果你想让被执行人搬走的话，你还得跟他租一个房子，让他有个住的地方。但被执行人不搬，你也没办法。
对于家里有孩子要上学，千万别指望法拍房。若原房主逃债跑路找不到人或者不配合迁户口，孩子没有入学资格，白白耽误上学时间。
房子带租期是最常见的，陷阱在于“买卖不破租赁”原则：租赁要大于买卖，如果租房子的人和上任房东签了租房合同，而且合同有效，即使现在房子卖给你了，在合同到期之前你不能把租房的人赶出去。
如果租房人一次交了几个月的房租，上任房东被执行资产大概率找不到人了，那你要么等合同到期，要么赔违约金赔房租才能把租房的人请走。这算情况好一点的。如果租约是20年，那基本上就完蛋了！要使用房子，要么赔偿，要么等20年。
有一些精明的老赖为了防止自己房子被拍卖，提前把房子出租给其他人，一下子签订十几二十年的租期。
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关于法拍房，法院最关心的是房子是否能顺利卖出去、卖多少，在拍卖之前，法院通常并不会提供什么亲属遗赠等具体信息，所以这里面隐藏了很多高额税费。
法拍房多半是二手房，二手房交易就涉及到契税、增值税及附加、个人所得税、印花税、土地增值税，一般来说这里面契税是由买家来承担。
其中最大的坑是增值税，如果原房主是企业，那税费更复杂，也就比较高。
比如某公司以公司的名义买下了一套房子，房子的买入价100万，如今升值到240万。你最终以200万拍下，那么你需要缴纳最高60%的差额税费，也就是60万。总价算下来还可能亏本。
法院拍卖财产时报出的拍卖价，通常只是“裸价”，你如果成功拍下，除了要一次性全额向法院支付销售款外，还要承担一些隐性费用，比如被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等。
现在已经有部分银行开始对法拍房提供贷款服务，但是我国目前尚无明确规定贷款利率、条件等。每个银行都有不同的政策。
拍房利率通常要比普通的房贷利率上浮5-10%左右，有一些银行还需要绑定指定的业务；还有一些银行甚至得你先把所拍房的房屋尾款结清，取得房产证之后，再给你办理贷款。
因此一定要在拍卖之前去银行申请贷款，待手续办完银行预审批通过后再去参与拍卖。
如果拍卖成功了，没有办法贷款，又无法借到钱填上尾款，你的保证金就只能打水漂了。
法拍房水很深，从事房地产行业的老手也不轻易尝试，不少中介公司也不会接手，普通人就不要碰了。除非你真的很有能力，能把该房产的抵押、债务和担保情况全部搞懂，并且知道如何解决。如果真要碰，最好还是找个靠谱的中介和律师。
不过，如今盯上法拍房的专业机构已经很多了，所谓粥少僧多，捡漏的机会其实并不多。
法拍房的便宜不好捡，但想捡法拍房便宜的人很多，不少机构干脆换了个思路，做起了辅拍生意。黑心辅拍机构专门骗押金、定金，这条“产业链”比法拍房本身的陷阱还要多。而这个真正的风险却被大多数人忽视掉了！
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