钛度图闻·第五十五期
规划制作|钛媒体视觉中心，编辑|刘美兰，绘图|初燕墨
最近，央行宣布了最新一期LPR利率、一年期和五年期LPR“双降”。一年期LPR与上一期相比，3.65%下降了5%BP(基点)；5年以上；LPR4.3%，较上一期下降15%BP。
本年度LPR此前已有两次下调。2022年1月，1年期LPR与5年期以上LPR分别下调10BP、5BP；五月，五年以上LPR下调15BP，创2019年8月LPR改革以来的最大降幅。LPR利率变化对贷款买家和房地产市场有什么影响？钛媒体·钛度图闻最新一期带你去读LPR利率背后的含义。
MLF和LPR它是央行调整不同期限和目标的利率的工具。MLF指中期贷款便利，是货币调整工具；LPR是指贷款的基本利率。可以简单理解为，MLF是央行向银行提供的参考利率，是央行向商业银行借款的利率；LPR是商业银行把钱借给客户的利率，LPR一般是在MLF如果在几个点的基础上形成，如果MLF开始调整，LPR也会跟着调整。
8月15日，央行开展4000亿元MLF逆回购操作和20亿元公开市场，MLF被视为利率下降10个基点LPR下调的先兆。据钛媒体·2019年钛度图闻统计LPR这种现象在改革中确实很常见。比如2020年4月，一年期MLF利率下降20个基点后，一年期和五年期LPR也分别下降20BP、10BP。
那为什么呢？MLF利率下降，LPR也会下降吗？新的LPR在形成机制中MLF在利率的基础上，每月形成18家银行MLF等待市场利率报告LPR，去掉最高值和最低值后形成的价格是每月公布的LPR利率，LPR利率等于央行公开MLF利率 平均每月报价18家银行加点。
由此可见，MLF利率的变化通常会影响LPR最终影响贷款利率的利率。因而在MLF利率下调后，很多业内人士预测LPR未来利率可能会联动下降。
与LPR利率调整最密切、最有利的是贷款买家。买房时，消费者有固定的利率和LPR在贷款还清之前，浮动利率有两种选择，必须选择一种。
如果选择固定利率，则利率不受影响LPR变化影响；如果选择LPR 基点的浮动利率有机会调整抵押贷款利率。因此，并非所有的贷款买家都能立即享受到这种好处。
购房贷款属于长期贷款，银行贷款期限一般在10年以上，贷款人一般参考5年以上LPR。根据贝壳研究院数据，近一年，伴随LPR中国第一套和第二套住房贷款利率也在同步下降。5月，第一套住房贷款利率已突破5，7月降至近一年最低水平，为4.35%。
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随着最新LPR许多地方纷纷下调首套房贷利率。目前，北京首套住房贷款利率降至4.85%，广州首套住房贷款利率降至4.3%，上海首套住房贷款利率降至4.65%，深圳首套住房贷款利率降至4.6%。北京、上海、广州、深圳四大一线城市首套住房贷款利率均进入4时代。除一线城市外，济南、昆明等地将首套房贷利率降至4.1%。
自2022年以来，5年以上LPR共下调了35个基点。5年期以上LPR降低抵押贷款人可以直接减少每月需要偿还的抵押贷款利息，具体利息也需要参考购房者的情况。
虽然LPR每月更新，但实际抵押贷款利率不会每月变化，而是根据与银行约定的重定价日时间变化。若重定价日为每年1月1日，定价周期为1年，则为去年12月20日LPR如果在此期间，决定消费者全年的贷款利率；LPR不变，从次年1月1日开始按最新利率执行。
根据上述情况，按贷款30年等额本息计算100万贷款金额，各地抵押贷款利率有何变化？买房能省多少钱？据钛媒体·钛度图文估计，在北京、上海、深圳三个一线城市，月还款额约300-400元，总还款额将减少10-15万元；在广州，月还款额高达823元，总还款额将减少近30万元，相当于进口车的价格。可见降息效果明显。
今年1月至7月，商品房销售和商品房销售价格均有所下降，房地产市场有待回暖。此次LPR下调还揭示了稳定房地产市场、预期和经济的政策目标。
据国家统计局统计，2022年以来，商品房销售面积和销量大幅下降。1-7月，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，下降28.8%。
自2022年以来，根据国家统计局发布的70个大中城市新建商品房销售价格变化统计，房价下跌的城市数量超过了房价上涨的城市数量。
目前，全国各地都采取了各种方式救市。据不完全统计，截至2022年8月中旬，全国已有170多个地方城市出台放松政策。为了鼓励房地产市场的交易，一些地区推出了一系列创新措施，包括放宽购买限制、增加对公积金购买的支持、降低购买门槛等措施，以稳定房价和预期。
5年期以上LPR还与个人住房贷款利率挂钩。2021年第四季度，个人住房贷款利率持续下降，为房地产销售复苏提供支撑。
未来LPR将如何走？大多数业内人士认为，下半年经济复苏仍相对温和，未来房地产市场将处于低位，LPR还有下调空间。伴随LPR降低抵押贷款利率，降低贷款总利率，这些联动效应能激发每个人买房的热情吗？一切还有待观察。
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